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Die intransparente Gestaltung von „weichen Kosten“ im Anlageprospekt ermöglicht eine Prospekthaftung zum Vorteil des Anlegers.

Mit Urteil vom 13.05.2009, Az. 23 U 64/07 stellte das OLG Frankfurt a.M. klar, dass die Ausweisung von Kosten in einem Prospekt intransparent und damit unzureichend ist.

Um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden muss ein Verkaufsprospekt über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren. Da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, hat ein Anlageprospekt darüber hinaus aber auch klar und übersichtlich gestaltet zu sein.

Ein Anleger muss einem Prospekt unmittelbar und in verständlicher Form entnehmen können, in welchem Umfang seine Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern etwa für externe Aufwendungen wie Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet wird. Diese Angaben stellen nämlich einen wesentlichen Anhaltspunkt für die Bestimmung des materiellen Werts der Beteiligung in Abgrenzung zu den nicht wertbildenden, aber zu vergütenden Nebenleistungen dar.

Unter diesen rechtlichen Voraussetzungen befand das OLG Frankfurt im vorliegenden Fall die Darstellung der ausgewiesenen Kosten im Investitions- und Finanzierungsplan zu allgemein. So heißt es dort unter „Projektkosten“:

Bau- und Baunebenkosten,
Vermittlungs-, Garantie- und Planungsleistungen
sowie Baubetreuung                                                                                                   182.970 TDM

 

Eine solche Darstellung in einem Prospekt ist unzureichend:

  • ein Anleger kann aus dem Investitionsplan nicht erkennen, um welche Vermittlungs- und Garantiekosten es im Einzelnen geht.
  • Es wird ihm dadurch nicht klar, wofür das Geld verwendet wird.
  • Zudem werden unklar welche Vermittlungsleistungen in diesem Zusammenhang anfallen, da Kosten der Finanzierungsvermittlung zudem auch gesondert unter „Finanzierungskosten“ im Prospekt aufgeführt werden.
  • Auch Kosten einer Mietausfallgarantie werden in der Regel nicht zu den Baukosten gerechnet

Die Rechtsprechung nimmt an, dass ein Prospektfehler stets für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist, ohne dass es darauf ankommt, ob gerade der gerügte Prospektfehler zum Misserfolg der Anlage geführt hat. Es wird vermutet, dass ein Anleger sich bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht an der Kapitalanlage beteiligt hätte.

So konnte im konkreten Fall konnte eine Schadensersatzsumme von 15.492,14 € zurückgewonnen werden.

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RA Mass, LL.M. und stud. iur. Specht

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